最后更新: 16/9/2022
新加坡产托是Asia ex-Japan最大的产托市场, 单单新加坡产托的市值就占了整个股票市场市值的13%。无论是资产素质，回酬与种类，新加坡的产托可以说都是一等一的，而过去10年新加坡产托市场的市值就取得了CAGR13%的年复合增长率。
身为一个在新加坡工作多年的马劳，当然多多少少也对SG产托有了一点认识，所以这一次的文章将与大家分享5家我认为值得关注的SG产托。
目前产托的情况就是受到加息的负面影响，许多产托都陆续随大市回调。不过对我这种还需要打工几十年累积资产的人来说反而是个难得机会，要知道未来几十年我们还会遇到许多次升息与降息的周期。经济周期总是不断循环，低迷的市场反而是留给那些有准备的人择肥而噬。话不多说，我们马上来聊聊这5家都有那些。
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在2020年10月Capital Mall Trust与Commercial Trust进行了合并成为了新加坡市值最大的产托。你是否听过Bugis Junction, Tampines Mall还是Raffle City Singapore? 没错，这些都是CICT的产业之一。
截至22上半年，CICT旗下一共有26个资产，包括购物中心,办公楼与综合发展大夏, 并拥有Capitaland China Trust 8%与在马来西亚上市的Sentral Reit10.9%的股权(你可点击标题查看完整Portfolio), 平均出租率达到93.8%。投资CICT代表你已经涉及了新加坡的商场与办公楼产业，它给予投资者更多的是稳定性。我喜欢CICT的一点是管理层会不断优化资产，也就是把租金回报较低的资产卖掉，转而去收购回报更高的资产。
目前，以每年10.40Cents的派息计算的话，CICT的股息率为4.98%，作为市值最大的产托我觉得是可以接受的，可是当然还不至于低估。至于升息的影响的话，虽然Gearing Ratio达37.20%, 不过81%都属于Fixed Interest Rate, 所以对它的影响其实不大。
Ascendas Reit是在扩张上相当积极的产托之一，尤其是物业数目从2015年的107个已经增加至目前多达228个的物业，平均出租率也高达94%。
截至22年6月30日，Ascendas在新加坡拥有多达95个物业，澳大利亚36个，英国与欧洲49个与美国48个，涉及多达1,600家多个领域的企业，其中就包含数据中心与物流仓库这些过去几年特别火热的领域。
无可否认，Ascendas是近几年相当火热的产托主题之一，主要是它涉及了几个近几年比较火热的领域，其中包括数据中心与物流。目前5.33%的股息率, 相比起目前升息后约2.5%的定期存款利率其实并没有到特别令人吸引的位置，不过基于它的资产素质与成长空间不得不说是一家你必须放在Watchlist的产托之一。
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相比起前面几家市值在10billion以上的产托，Lendlease 1.83billion的市值就有点显得像个小孩。话虽如此，我必须说这是一家我相当看好的产托之一，尤其是在它完成了Jurong East Mall 100%股权的收购后租金收入已经更加多元。
其实Lendlease是非常容易了解的一家产托，因为它只有3大资产，一是前面提到的Jurong East Mall, 第二就是乌节路的313@Somerset, 再来就是Milan的Sky Complex办公楼，出租率达到99.8%。所以要了解Lendlease你只要去JEM与313@Somerset看一看就知道了，当然这两个商场的素质与人流我认为都是相当稳定的，属于中上阶级。
业绩方面，2022年2H录得如此强劲的增长主要是因为Lendlease在2022年4月完成了JEM剩余股权的收购。由于该季度的业绩是2022年1-6月的盈利表现，所以2022年2H并没有完全反映JEM的贡献，因此接下来的财报会更加强劲，也就是说派发的股息会更加的多。
虽然Gearing在收购后提升至40%, 不过目前有59%的债务是属于固定利率，所以受升息的影响有限。以4.85Cents的股息与SGD0.805的股价计算的话，股息率目前达到6.03%，我认为随着商场人流的复苏，Lendlease还是有进一步成长空间的。
再加上有趣的一点是Paya Lebar Quarter目前是由Lendlease Reit的Sponsor Lendlease Group持有，我想PLQ在未来将会成为它下一个的收购目标。
Mapletree管理的产托我想应该是公认的好了吧，不信的话你看看上图就知道了, 不单单只是可派发收入逐年上升，就连每股派息在过去10年都不断增长。这样的数据表示这家产托并没有因为单纯追求收入的上升，不断发行新股造成每股派息的增长速度跟不上股权被稀释的速度。
它主要投资在以工业为主的的物业，包括数据中心，商业园区建筑，高科技建筑，工厂与轻工业，平均出租率高达95.3。目前一共拥有141个物业，其中有54.3%属于数据中心。过去几年，MIT不断扩大数据中心的物业，翻新旧有的工业大楼，不断提升满足市场需求。
目前SGD2.56股价计算的话，股息率达到5.39%，已经可以说是相当接近我心目中的价格了。
如果你对这家产托感到陌生的话，那么我说Tampines 1, Century Square, Waterwaypoint. Causewaypoint, Tiong bahru plaza, Northpoint City North Wing, Changi City Point, Hougang Mall与White Sand是属于它的话你应该就比较熟悉了。
FCT与其他商场类产托不同的是他的资产的人流更多是以当地人为主，而不是游客，所以人流相对更加稳定，平均出租率达97.1%。
除了20年受疫情影响之外，过去数年的每股派息都逐年增加，即使是最新的一个季度也交出了稳定增长的表现。而且有一点很重要的是它的Gearing只有33.30%，也就是说还有一定的收购空间，而且这些借贷有69%还是属于固定利率。
以当下SGD2.26的股价计算的话，5.35%的股息率可以说是属于合理的范围，也许可以达到5.80%会更加的好。
总结
当然除了以上我提到的5家产托，还有一些值得你去留意的，比如近期股价节节攀升的医疗产托Parkwaylife REIT, Mapletree Pan Asia Commercial Trust 与 Mapletree Logistics Trust
虽然短期内产托会因为升息的关系出现一些逆风，不过也就是这样的环境你才会有机会用便宜的价格买到价廉物美的产品。下一期我们来谈不会选产托的话，你还有那些选择？
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