*最后更新: 4/11/2022
IGBREIT是一家很容易了解的产托，因为它的旗下只有两个资产，分别就是大家熟悉的Mid Valley Megamall与The Garden Mall, 出租率皆达到99%。对我来说，它最大的特点就是稳定性。
如果你仔细观察最近三个季度的可派发收入的话你会发现其业绩表现已经恢复到疫情前的状况，甚至乎可以说更加强劲，证明商场的人潮已恢复到疫情前。
每股派息受升息影响有限，22年的每股派息将再创新高
我想很多产托投资者最担心的就是升息会增加产托的利息开销，所以投资前了解产托的Debt Profile相当重要。目前IGBREIT的总债务为RM1.2billion, 该笔债务属于2022年9月发行的AAA rated Medium Term Notes，Fixed Coupon rate为4.49%，为期5年，与此前的4.4%几乎差别不大，所以可以说IGBREIT受利率开销的影响是真的很小。
前景发面，管理层的看法是目前商场领域依然保持活跃，但是升息将导致人民的可支配收入减少，从而较少消费支出，这点是必须注意的风险。
追溯回IGBREIT的Past Performance，过去九年的平均股息率为5.14%，如果排除受疫情影响的20与21年，过去7年的平均股息率约为5.53%。
IGBREIT在2022年首三个季度一共派息7.40仙，假设Q4维持2.44仙派息数的话，2022全年派发的股息数将可以达到约9.84仙。以目前RM1.54股价计算的话，股息率可以达到6.39%。扣除10%withholding tax的话，股息率也有约5.75%。
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此处为9大投行上一季度的目标价与22-23年的预期每股派息(有待更新)
在股价下跌，派息数上升的情况下，IGBREIT已开始浮现价值
目前10年期国债的利率约为4.35%, 与IGBREIT 2022年Forecast 6.39%的股息率(按投行数据)相差2.04%,。
相比起其它无风险资产，在升息周期下IGB REIT的股息率看来就没有到特别令人吸引的地步，短期的资本增值看来也相当有限，不过对于大于3年以上投资期限的投资者来说的话或许价值已经一步步慢慢浮现。
总结
目前IGBREIT可以说是市场上较稳定的一家产托，主要是其借贷低，且利息开销的增加幅度也不大。不过有一点必须注意的是基于无风险产品利率的提高将降低投资者对产托那5-6%股息率的兴趣，所以短期的资本增值空间就别期望那么多了。
不过换个角度来看的话，这5-6%的股息率也对产托的股价提供了一定的支撑，带给投资者更多的是稳定性，相信在熊市也会更加的抗跌。
随着国际旅游逐渐开放，作为吉隆坡商场人潮最旺的Mid Valley Magamall依然可以保持不错的表现，未来股息派发有望恢复增长趋势，是值得投资者关注的产托之一，尤其是当下股价受大环境影响开始下跌将让股息率更加吸引。
企业背景
怡保花园产托在2012年9月在大马交易所主板上市，背后的大股东是由马来西亚陈氏家族掌管的IGB BERHAD, 截至2022年2月陈氏家族一共持有怡保花园产托约54%的股权，第二与第三大股东分别为EPF与KWAP。目前陈氏家族由第二代拿督斯里陈俊明领军，同时他也是IGBREIT的Managing Director。
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