*数据是基于10月21日闭市价
视频重点
0:03: AXREIT的背景
0:18: 股东持股分布
0:42: 资产组合
1:16: 财报三大重点
2:23: 我的小小心得
AXREIT基本数据
股价：RM1.87
预期股息率: 5.28%
NTA: 1.555
Gearing Ratio: 36%
出租率: 95%
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背景
AXREIT于2005年8月在大马交易所上市，是马来西亚第一家挂牌上市的产托。经过17年的发展，AXREIT已从一家原本只持有5个资产的产托发展成一个拥有多达61项资产的工业产托。
在最初上市时，AXREIT本是主要由私人企业持有，虽然管理人不变，不过发展至今政府相关机构已是该产托最大的股东，单单EPF就持有约17%的股权。30大股东几乎都是政府相关机构的身影。
以2022年10月21日的市值计算，AXREIT是目前马股市值第五大的产托，市值达到30亿。上市至今的年复合增长率高达12.3%。
资产组合
AXREIT旗下拥有多达61个资产，其下的产业包括3个办公楼，11个工业类办公楼，23个物流仓库，22个制造设施与2个大型超市，遍布巴生谷，柔佛，槟城，彭亨，森美兰与吉打等地。
由于旗下的产业多属于工业型的资产，租户大部分属于大型客户，这也是为什么过去几年的表现都相对稳定，截至2022年第三季度的出租率更是达到95%之高。公司的发展策略之一就是专注于收购拥有优质租户和位置优越的工业物业。
财报3个你必须知道的重点
第一：AXREIT的业绩在积极的收购策略下持续稳定增长
如果你仔细观察最近三个季度的可派发收入的话你会发现其业绩表现是相当可圈可点的。今年首三季的可派发收入对比去年同期就录得了18%的增长。
第二： 2022年派息有望再创新高
虽然集团的可派发收入录得双位数成长，不过在股数也跟着增长的情况下稀释了每股派息数，今年首三季一共派发了7.42仙的股息，只高于去年同期7.08仙约4.8%。如果最后一季的的表现能维持的话，2022年的派息将创下历史新高。以目前1.87令吉的股价计算，预期股息率约为5.28%。
第三: 升息对AXREIT的影响有限
目前集团的负债权益比为36%，当中有49%属于固定利率的债务，而其余51%则属于浮动利率。截至最新的财报，集团的总债务数达到14.89亿，假设整体贷款利率提高至4.50%的话将增加一个季度约230万的利息开销，相信利率的提升对集团短期的影响有限。
我的个人小小心得
无可否认，AXREIT是市场上相当热门的产托之一，这也是为什么其股价一直都处于高位。目前马来西亚的10年期债券的利率已达4.46%，所以股息率只有5.28%的AXREIT其实吸引力真的不大。在投资上除了要买好的资产，也要买在好的价格才行，所以我也就只能把他放在观察名单中继续等待吧~
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